借地権管理の実務とは、地主様のお悩みに一つ一つ答えを出してゆくことです。
気になる問題は放置せず早めにご相談ください！
契約書作成の重要性
借地権管理の現場では、しっかりとした内容の契約書がお手元にあることで、トラブルを未然に防ぐことができるケースが多々あります。なぜならば契約書を取り交わすことで、借地人との間に借地権の管理・運営に関するルールが明確になるからです。現在借地人との関係が良好でも、相続人とその良好関係を維持できるかは保証されません。借地人との関係が良好なときにこそ契約書問題は解決しておくべきでしょう。今現在お手元に契約書が無い場合、早急に契約書の作成をご検討ください。
借地人の相続、契約更新、建替え、借地条件の変更等の時は、特に契約書を作成し直すチャンスです。契約書作成についても、ぜひ弊社にご相談ください。
借地権(土地賃借権)の譲渡は、借地人が地主様に対し譲渡の承諾をいただかなくてはなりません。(借地権が地上権の場合は地主様の承諾を要しませんが、地上権が設定されている借地権は稀です。確認が必要な場合はその土地の登記簿謄本よりご確認いただけます。)地主様が承諾をする場合「借地権譲渡承諾料」を請求する権利が生じます。弊社では、公的基準に基づいた計算根拠を示したうえで譲渡承諾料を具体的に算出し、地主様に代わり借地人と交渉いたします。また借地権の買受け予定者(新しく借地人となる方)がどのような方か、反社会的勢力と関係のある人物等との契約は子や孫の時代にまでその影響を及ぼす可能性があるため、その属性をしっかり調査することも重要です。
借地権の相続が発生した場合、地主としては「誰が借地権を相続するのか」「地代の支払いはどうなるのか」「契約書はどうすれば良いのか」など、相続人達と整理しなければならないことが多々発生します。弊社はそんな地主様に代わり、これらの問題を地主様のご意向に従い相続人達と話し合い、整理し、相続人との契約書作成までお手伝いさせていただきます。
新借地人(相続人)と名義変更の契約書を作成しましょう
借地人に相続が発生したら、新借地人(相続人)と新たな土地賃貸借契約書を取り交わしておくと良いでしょう。弊社が地主様に代わり、借地人との協議や土地賃貸借契約書の作成を行います。既に被相続人(前借地人)との間で取り交わされた土地賃貸借契約書がお手元に在する場合でも、将来のトラブル防止のため新借地人(相続人)名義への書換が必要となりますので、地主様が借地人の相続を知らされた時はお早めに弊社までご連絡ください。
お手元の契約書の内容を拝見し、更新料を法的に請求できるかを確認します。更新料を請求する場合は、少なくとも1年前から準備をしましょう。契約書が無い場合や契約書に更新料支払い規定が明記されていない場合でも、合意により更新料をお支払いいただくことは可能です。更新時期が分からない場合でも、建物の登記簿謄本等から契約時期を調査いたします。
更新時には、必ず更新契約書を作成しましょう
弊社が作成する土地賃貸借契約書は、更新料に関する取り決めも一義的かつ具体的に明記し、後のトラブルを完全に防止いたします。更新時期が近い地主様は、お早めに弊社にご相談ください。
お手元の契約書に借地人の建替えを契約上規制する「増改築禁止特約」は記されておりますでしょうか。「増改築禁止特約」が記されていれば、借地人は増改築(建替え)の際には地主様の承諾をいただかなくてはなりません。地主様が承諾をする場合は「建替え承諾料」を請求する権利が生じます。弊社では公的基準に基づいた計算根拠を示したうえで、建替え承諾料を具体的に算出し、地主様に代わり借地人と交渉いたします。 また、万一「増改築禁止特約」が記されてなければ借地人の増改築は原則として自由で、建替えについて地主様の許可は不要となります。その際、地主様は遅滞なく意義を述べなければ、借地権は建物滅失の日より起算して堅固建物30年、その他建物20年間存続することになります。つまり、すぐに意義を述べなければ借地期間が法的に延長されてしまいますので、注意が必要です。
