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更新料各種承諾料疑問クリアします!

各種承諾料等の請求について

平成4年(1992年)8月1日に借地借家法が施行されましたが、施行以前の借地契約は旧借地法の効力が存続いたします。現存する借地契約のほとんどがそうであることから、本文は旧借地法に基づく土地賃貸借契約の場合について記載させていただきます。

代表的な請求可能案件をご紹介します

  •   借地人から「借地権を売りたい」と相談されたら「借地権譲渡承諾料」の請求が可能です
    *譲渡承諾をせず地主様が優先的に借地権を買い戻す「介入権」を行使することも可能です。
  •   契約更新時には「更新料」の請求が可能です
    *合意更新に限ります。
  •   借地人から「自宅を建替えたい」と相談されたら、契約条件により「建替承諾料」の請求が可能です。その建替えが「木造住宅を鉄筋コンクリートの建物に建替えたい」という内容であれば「借地条件変更承諾料」の請求が可能です。
  •   借地人から「自宅を増築したい」と相談されたら、契約条件により「承諾料」の請求が可能です
  •   借地人から自宅の大修繕を相談されたら、契約条件により「承諾料」の請求が可能です
    *大規模修繕の定義は、建築基準法第二条十四に「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。」とあります。主要構造部とは、建築基準法第二条五に「壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい…」と定義されております。
  •   借地人から「自宅を妻あるいは息子等、第三者名義に変更したい」と相談されたら、借地権譲渡なのか転貸なのかを確認し、いずれの場合でも「承諾料」の請求が可能です。(請求金額に差が生じますので、変更理由を必ず確認します)
    (注意:借地上の建物が借地権者名義でない場合、その借地権は第三者に対する対抗要件を失うというのが判例です。)
  •   借地人が建替えや増改築、大修繕等で金融機関から借入をする場合、抵当権設定承諾書が必要となります
    *これは借地上の建物に抵当権を設定することで借地権を担保とすることを地主様が承諾した証で、地主様には実印押印および印鑑証明書の提出が求められます。この抵当権設定承諾を行う際にも、地主様は手数料を請求することができます。

そのほか借地権に関することで借地人から相談があった場合は、承諾料等の請求が可能かを検討しましょう。

更新料と承諾料、
円満解決へのプロセス

  • 資料作成→請求→交渉→合意→入金までのロードマップ

    今日まで、多くの更新料および各種承諾料等に関する問題に携わってきた豊富な知識と経験をもとに、地主様の利益を考え、問題解決に至るまでのロードマップを描きます。

  • 更新料と各種承諾料の計算

    国の行政機関や各種専門機関が公表する公的資料等をベースに、公的な理論に基づいた計算方法により更新料や各種承諾料等を算出し、交渉に必要な資料を揃えてゆきます。公に示された値・公的な計算方法を用いて算出された金額は客観性が高く、より説得力のあるものとなります。
    *国の行政機関とは、主に総務省及び財務省又はその関連組織を指します。また各種専門機関とは不動産鑑定士や税理士等が組織する地代等に関し調査研究を行っている団体を指します。

  • 説得力のある資料+根気よく丁寧な説明=解決

    各種計算書等の資料が揃ったところで、管理会社として借地人との交渉に入ります。問題解決に向け、作成した資料の説明を詳細に行い、借地人からの質問に丁寧に答えてゆきます。借地人側に専門家がいらっしゃる場合は、一緒に説明を受けていただきます。質問と回答のキャッチボールを繰り返し、今後の円満な借地契約が継続されることを前提に、最終合意に至ります。 交渉にかかる時間や、最終合意に至るプロセスは多少異なる場合もありますが、ほとんどのケースで合意に至ります。合意内容に基づき請求書を発行、入金を確認し、地主様へご精算いたします。
    *万一合意に至らない場合は、別途対応策を地主様にご提案させていただきます。

地代値上げの手順

  • STEP1
    適正地代を調査・報告
  • STEP2
    調査・報告に基づいた値上げ交渉
  • STEP3
    覚書作成からご精算まで

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借地権の実務

  • 借地権の売却(譲渡)
  • 借地権の相続
  • 借地権の更新
  • 建替え承諾

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